Dubaj je pre investorov do nehnuteľností synonymom vysokých výnosov. Mnohí si však neuvedomujú, že za ziskovým prenájmom cez Airbnb či Booking.com stojí jasne definovaný systém pravidiel a povolení. V roku 2026 je tento systém prísnejší ako kedykoľvek predtým a ignorovať ho sa naozaj neopláca. Pokuty za nelegálny prenájom môžu dosiahnuť až 5 000 AED, v závažných prípadoch aj viac.
Ako teda na to, aby ste prenajímali legálne, bezpečne a s maximálnym ziskom? Pripravili sme pre vás kompletný návod.
Krok 1: Získajte povolenie na krátkodobý prenájom (Holiday Home Permit)
Základom všetkého je licencia od Ministerstva ekonomiky a turizmu (DET), predtým známeho ako DTCM. Bez nej nesmiete svoju nehnuteľnosť ponúkať na krátkodobý prenájom.
Aké sú poplatky?
- Ročný poplatok za prevádzkovateľa: 1 520 AED.
- Poplatok za každú nehnuteľnosť (ročne):
- Štúdio alebo 1-spálňový apartmán: 370 AED
- 2-spálňový apartmán: 670 AED
- 3 a viac spálňový apartmán: od 970 AED
Celkovo vás teda ročná licencia na jeden apartmán vyjde približne na 1 890 AED. Fyzická osoba môže pod jednou licenciou registrovať až 8 nehnuteľností.
Krok 2: Pripravte si potrebné dokumenty
Proces žiadosti je pomerne priamočiary, ale vyžaduje si kompletnú dokumentáciu:
- Kópiu pasu alebo emirátskeho ID.
- List vlastníctva (Title Deed).
- Nedávnu faktúru za elektrinu a vodu (DEWA).
- Súhlas od správcu budovy alebo developera (NOC) – tento bod je často podceňovaný, no kľúčový.
Ak nehnuteľnosť sami prenajímate a chcete ju ďalej podnajímať, potrebujete aj písomný súhlas od majiteľa.
Krok 3: Dodržte bezpečnostné štandardy
Od roku 2026 sú požiadavky na bezpečnosť prísnejšie. Vaša nehnuteľnosť musí byť vybavená:
- Dymovými detektormi v každej miestnosti.
- Hasiacim prístrojom a lekárničkou.
- Viditeľne umiestneným evakuačným plánom.
- Elektronickými zámkami, ktoré sú už prakticky povinnosťou.
Na základe inšpekcie a vybavenosti bude vaša nehnuteľnosť klasifikovaná ako Standard alebo Deluxe, čo ovplyvní maximálnu cenu, za ktorú môžete prenajímať.
Krok 4: Administrácia prenájmu – Tourism Dirham a registrácia hostí
S licenciou vo vrecku môžete začať prenajímať. Nezabudnite však na dve dôležité povinnosti:
- Tourism Dirham Fee: Od každého hosťa ste povinní vyzbierať turistický poplatok vo výške 10-15 AED za spálňu za noc. Tento poplatok musíte následne odviesť ministerstvu.
- Registrácia hostí: Každého hosťa musíte do 3 hodín od príchodu zaregistrovať v online systéme DET.
Očakávané zisky: Koľko si reálne zarobíte?
Poďme k najdôležitejšej časti – k číslam. Uveďme si príklad pre štúdio v populárnej lokalite Jumeirah Village Circle (JVC).
- Hrubý ročný príjem (pri 8,7% výnose): 52 000 AED
- Odhadované ročné náklady:
- Licencie a poplatky: ~1 900 AED
- Správa a manažment (ak využijete firmu): ~10 400 AED (20%)
- Upratovanie a údržba: ~8 800 AED (17%)
- Spolu náklady: ~21 100 AED
Čistý ročný zisk: Približne 30 900 AED, čo predstavuje čistý výnos 5,15%.
Na prvý pohľad sa to nemusí zdať veľa, no v porovnaní s dlhodobým prenájmom (kde by bol čistý výnos okolo 6,5%) a s ohľadom na nulovú daň z príjmu, je to stále veľmi atraktívne číslo. Kľúčom je efektívna správa nákladov.
Tipy pre maximalizáciu zisku
- Vyberte si správneho správcu: Dobrá správcovská firma vám ušetrí čas aj peniaze. Ich poplatok by nemal presiahnuť 15-20% z hrubého príjmu.
- Investujte do kvality: Deluxe klasifikácia vám umožní účtovať si vyššie ceny a prilákať náročnejšiu klientelu.
- Automatizujte, kde sa dá: Elektronické zámky a online komunikácia s hosťami znižujú potrebu fyzickej prítomnosti a šetria náklady.
Prenajímanie nehnuteľností v Dubaji je vysoko profitabilný biznis, ale vyžaduje si viac ako len pekné fotky na Airbnb. Dodržiavanie pravidiel, správna administrácia a efektívna správa nákladov sú kľúčom k tomu, aby vaša investícia prinášala stabilný a dlhodobý zisk.
Zvažujete investíciu do nehnuteľnosti v Dubaji, ale byrokracia a pravidlá vám prídu zložité? Sme tu pre vás. Máme priame skúsenosti s registráciou, správou a optimalizáciou prenájmov v Dubaji.
Kontaktujte nás, dohodnite si individuálnu konzultáciu a my vám pomôžeme nastaviť vašu investíciu na úspech – legálne, efektívne a s maximálnym ziskom
Zdroje: DET (Department of Economy and Tourism), Red Horizon DXB, Stay Better Dubai, ChargeAutomation, ProServices in Dubai (2025)
