Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí často vyvoláva otázky týkajúce sa právnej istoty, administratívneho procesu a rizík. Gruzínsko však patrí medzi krajiny, kde je tento proces mimoriadne jednoduchý, rýchly a transparentný – dokonca aj pre cudzincov. V tomto článku vám vysvetlíme, ako prebieha kúpa investičného apartmánu v Batumi krok za krokom, a na čo si dať pozor z právneho hľadiska.
- Môže cudzinec vlastniť nehnuteľnosť v Gruzínsku?
Áno. V Gruzínsku neexistujú žiadne obmedzenia, ktoré by cudzincom bránili v kúpe rezidenčných alebo komerčných nehnuteľností. Nie je potrebné trvalé bydlisko, vízum ani registrácia firmy. Cudzinec sa stáva plnohodnotným vlastníkom nehnuteľnosti zapísanej v štátnom registri.
- Výber nehnuteľnosti a preverenie developera
Pred samotnou kúpou odporúčame:
- Zhodnotiť lokalitu (blízkosť mora, doprava, dopyt po prenájmoch)
- Overiť si developera (história projektov, referencie, transparentnosť)
- Skontrolovať dokumentáciu a stavebné povolenia
Spolupracujeme iba s overenými developermi, ktorí majú čistú právnu históriu a reálne dokončené projekty.
- Rezervácia a zmluva o kúpe
Po výbere apartmánu nasleduje:
- Rezervačná zmluva (zvyčajne na 1–2 týždne, s malou zálohou)
- Zmluva o kúpe (Sales Agreement) – podpisuje sa osobne alebo na diaľku (napr. cez splnomocnenie)
- Zmluva môže byť dvojjazyčná (angličtina + gruzínčina), pričom právoplatná je vždy gruzínska verzia
Nie je potrebné overenie notárom – podpis sa overuje elektronicky cez portál NAPR (Public Registry) alebo osobne.
V Batumi sme už investovali
- Registrácia vlastníckeho práva
Registrácia prebieha elektronicky cez Národnú agentúru verejného registru (NAPR). Stačí:
- Zmluva o kúpe
- Cestovný pas kupujúceho
- Poplatok za zápis:
- Štandardne do 4 pracovných dní: cca 50 GEL (cca 17 €)
- Expresne do 1 dňa: cca 200 GEL (cca 70 €)
Po zápise je vlastník oficiálne zapísaný v štátnom registri a vlastnícky list je dostupný online. Celý proces zvyčajne trvá 1 – 2 pracovné dni.
- Splátky a financovanie
V Gruzínsku sa bežne využíva priame financovanie od developera bez úrokov, často aj pre zahraničných klientov. V našom prípade sme:
- Platili 20 % zálohu
- Zvyšok splácame v mesačných splátkach počas 8 rokov
- Nepotrebovali sme bankový úver ani gruzínske daňové číslo
Je však potrebné dôsledne sledovať platobný harmonogram – zmluva zvyčajne obsahuje sankcie pri omeškaní.
Alternatívou k splátkovému kalendáru od developera je aj hypotekárny úver od gruzínskej banky, ktorý môžu za určitých podmienok získať aj cudzinci. Úroky sa pohybujú od 6 % ročne, pričom splatnosť môže byť až 10 rokov. Podmienky sa však líšia v závislosti od banky a typu klienta, preto je vhodné zabezpečiť si finančného poradcu alebo realitného sprostredkovateľa so skúsenosťami.
- Dane a poplatky
Pri kúpe nehnuteľnosti:
- Nie je žiadna daň z nadobudnutia nehnuteľnosti
- Nie je DPH, ak kupujete od developera ako fyzická osoba
- Nie je potrebné mať gruzínske daňové identifikačné číslo, ak nebudete podnikať
Prípadné daňové povinnosti vznikajú až pri prenájme alebo predaji – tým sa budeme venovať v samostatnom článku.
Okrem toho sa platí ročná miestna daň z nehnuteľnosti, ktorá je v Batumi zvyčajne 0,2 % z trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Táto daň je splatná raz ročne a je relatívne nízka v porovnaní s inými krajinami.
- Čo odporúčame z právneho hľadiska?
- Využite lokálneho právnika alebo overeného zástupcu, ktorý komunikuje po anglicky
- Vyhýbajte sa podozrivo lacným projektom bez právnej dokumentácie
- Uchovajte si všetky platby a zmluvy elektronicky aj papierovo
- Pri kúpe na diaľku zabezpečte riadne splnomocnenie s apostilou
Kúpa nehnuteľnosti v Batumi je prekvapivo jednoduchý a dobre zvládnuteľný proces aj pre cudzincov. Gruzínsko patrí medzi najotvorenejšie krajiny voči zahraničným investorom, pričom právny systém je v oblasti vlastníctva nehnuteľností moderný a digitálne spracovaný. Vďaka našim skúsenostiam a kontaktom vám vieme pomôcť celým procesom – od výberu developera až po právne poradenstvo a registráciu.
