Batumi, prímorské mesto na pobreží Čierneho mora, sa za posledné roky stalo synonymom investičného boomu. Ale je rok 2025 stále vhodným časom na kúpu apartmánu v tejto gruzínskej metropole? Pozreli sme sa na aktuálny stav trhu, výnosnosť a riziká, ktoré s investovaním do nehnuteľností v Batumi súvisia.
1. Cenová dostupnosť – stále výrazne pod úrovňou EÚ
Ceny nehnuteľností v Batumi sú stále mimoriadne atraktívne v porovnaní so západnou Európou. Aktuálne (máj 2025) sa priemerné ceny novostavieb pohybujú okolo 1 400 – 1 470 USD/m², pričom staršie byty na sekundárnom trhu stoja približne 1 200 – 1 230 USD/m². Menší apartmán (35–40 m²) tak môžete získať od približne 50 000 USD, pričom ceny v atraktívnych lokalitách, ako je New Boulevard alebo Old Batumi, sú vyššie.
V porovnaní so západnou Európou alebo dokonca niektorými lokalitami v strednej Európe ide o výrazne nižšie ceny, čo robí Batumi atraktívnym pre investorov hľadajúcich dostupný vstup na realitný trh.
2. Dopyt poháňaný turizmom a expat komunitou
Adjarský región (kde Batumi leží) zaznamenal v roku 2023 rekordný nárast turistov na 4,6 milióna, čo je o 20 % viac ako v roku 2022.
Letná sezóna sa postupne rozširuje a rastie aj záujem zo strany digitálnych nomádov a expatov, ktorí v meste žijú dlhodobejšie. Dopyt po krátkodobom aj dlhodobom prenájme tak zostáva vysoký – hoci s rastúcou konkurenciou zo strany nových projektov je čoraz dôležitejšia lokalita, vybavenosť a kvalita apartmánu.
3. Masívna výstavba – príležitosť aj hrozba
V rokoch 2025–2027 má byť v Batumi dokončených až 175 nových obytných komplexov. Tento stavebný boom je dôkazom dôvery developerov, ale zároveň so sebou prináša reálne riziko nadmernej ponuky.
To môže mať dopad najmä na prenájom: konkurencia medzi vlastníkmi bude tvrdšia a neobsadenosť mimo sezóny môže narásť. Nie všetky projekty dosahujú požadovanú kvalitu, preto je výber developera kľúčový faktor úspechu.
V Batumi sme investovali aj my – nie ako realitka, ale ako ľudia, čo to sami vyskúšali
4. Aká je výnosnosť prenájmu? Pozor na realitu vs. marketing
Mnohí developeri propagujú hrubý ročný výnos 8–12 %, čo na papieri pôsobí veľmi atraktívne. V praxi však treba rátať s nasledujúcimi faktormi:
- uvedené výnosy sú hrubé (bez zdanenia a poplatkov),
- nezohľadňujú sezónne výkyvy a obdobia neobsadenosti,
- výnosy sa výrazne líšia podľa lokality, výbavy, správy a sezóny.
Podľa nezávislých odhadov sa reálny čistý výnos často pohybuje skôr medzi 4–7 %, najmä ak vlastník platí správu, údržbu, dane a provízie za sprostredkovanie prenájmu.
5. Zjednodušený nákup pre cudzincov
Jedným z hlavných dôvodov, prečo je Batumi obľúbené medzi zahraničnými investormi, je legislatívna jednoduchosť. Cudzinci môžu vlastniť nehnuteľnosti bez akýchkoľvek obmedzení a zápis do katastra sa dá vybaviť digitálne do niekoľkých dní.
Okrem toho v Gruzínsku nie je povinnosť mať miestneho partnera ani občianstvo – ide o jeden z najotvorenejších trhov v regióne.
6. Riziká, ktoré nemožno ignorovať
➤ Prehriaty trh a možný pokles cien
Viaceré analýzy z roku 2025 varujú pred prepálením trhu. Nadmerná výstavba, pokles dôvery investorov a možný odliv turistov by mohli viesť k poklesu cien o 50–80 % pri nekvalitných alebo zle situovaných nehnuteľnostiach.
➤ Sezónnosť a závislosť od turizmu
Zatiaľ čo letné mesiace prinášajú vysokú obsadenosť, v zimných mesiacoch môže byť prenájom zložitejší. Dlhodobý prenájom mimo sezóny často generuje nižší výnos.
➤ Geopolitické riziká
Gruzínsko je stabilná krajina, no napätie s Ruskom a vzťahy s EÚ sú nepredvídateľné. Ak by došlo k sankciám alebo zhoršeniu bezpečnostnej situácie, mohlo by to ovplyvniť aj realitný trh.
7. Pre koho je Batumi vhodná investícia?
Investícia do apartmánu v Batumi môže byť výhodná, no vyžaduje si dôsledný prieskum trhu, výber kvalitného developera a realistické očakávania.
Výhody:
- Nízke ceny nehnuteľností v porovnaní s EÚ
- Stabilný turistický dopyt
- Jednoduchý nákup pre cudzincov
- Potenciálna výnosnosť pri dobrej správe a lokalite
Riziká:
- Nadmerná výstavba a hrozba prepadu cien
- Sezónnosť a znížená obsadenosť mimo leta
- Geopolitické a ekonomické neistoty
Odporúčanie:
Ak uvažujete o kúpe v Batumi, neinvestujte len na základe marketingu. Porovnajte viacero projektov, preverte developera, počítajte s realistickým výnosom a pripravte si plán aj pre horší scenár. Trh má potenciál – ale aj riziká.
