Investovanie do zahraničných nehnuteľností nie je len o číslach, ale aj o správnych rozhodnutiach a vyjednávaní. V Batumi sme kúpili 13 apartmánov – 12 v projekte Horizon Grand Residence a 1 v ikonickom Alliance Centropolis. Prinášame reálne skúsenosti z celého procesu: od prieskumu trhu a biznis plánu, cez náročné rokovania s developerom až po získanie podmienok, ktoré nám umožňujú dosiahnuť návratnosť investície už za 7–8 rokov.
Prečo práve Batumi?
Pri hľadaní ďalších investičných príležitostí sme analyzovali viacero svetových lokalít – od Európy po Blízky východ. Výsledky porovnania ukázali, že práve Batumi v Gruzínsku spája rýchlu návratnosť investície, rastúci cestovný ruch a priaznivé vstupné ceny nehnuteľností. Moderné pobrežné mesto pri Čiernom mori ponúka nielen pláže a promenády, ale aj hory na dosah ruky, čo vytvára ideálnu kombináciu pre turistov aj dlhodobejších rezidentov.
Batumi navyše stojí na silnom kultúrnom a gastronomickom základe. Gruzínsko je jednou z najstarších vinárskych oblastí sveta, kde sa spája vynikajúca kuchyňa, tradícia a pohostinnosť. Cestovný ruch tu rastie dvojciferným tempom, čo zvyšuje atraktivitu krátkodobých prenájmov.
Náš výber projektov
Po detailnom prieskume trhu sme sa rozhodli pre dva projekty:
- Horizon Grand Residence – 12 apartmánov v prémiovej lokalite (10 štúdií, 1 trojizbový a 1 dvojizbový apartmán)
- Alliance Centropolis – unikátny apartmán na 45. poschodí s dvomi spálňami, terasou a výhľadom na západ slnka nad morom priamo z postele.
Horizon Grand Residence nás presvedčil pomerom cena/kvalita, lokalitou a reputáciou developera. Alliance Centropolis je naopak ikonický projekt so svetovou architektúrou a veľkým kongresovým priestorom, ktorý bude hostiť globálne podujatia – ide o výrazný prémiový segment.
Ako prebiehalo vyjednávanie
S developerom Horizon Grand Residence sme absolvovali päťhodinové vyjednávanie, ktoré bolo kľúčové pre získanie výhodných podmienok.
Pôvodná ponuka developera:
- 30 % jednorazová platba
- splátkový kalendár na 3 roky bez navýšenia
Naša požiadavka:
- 15 % jednorazová platba
- splátky na 8 rokov bez úroku
Vyjednávanie bolo náročné – jazyková bariéra (angličtina, ruština, slovenčina) a tvrdý obchodný štýl Gruzíncov vyžadovali správnu taktiku a trpezlivosť. Výsledok však stál za to:
Dohodli sme sa na 20 % jednorazovej platbe, 3 % zľave a 5 rokoch bezúročných splátok.
To znamená, že apartmány splácame už počas toho, ako sú prenajímané – bez potreby bankového úveru alebo hypotéky. Celková hodnota obchodu dosiahla približne 500 000 USD.
Plán prenájmu a správy
Všetky apartmány plánujeme krátkodobo prenajímať a správu riešiť interne – buď cez vlastný tím (správca + 2 upratovačky), alebo spoluprácou s lokálnou firmou na upratovanie. Elektronické zámky s kódovým prístupom umožnia hosťom vstup bez nutnosti recepcie, čo znižuje prevádzkové náklady a zlepšuje komfort.
Na základe prepočtov očakávame návratnosť investície 7–8 rokov od spustenia prenájmu, čo je v prémiovom segmente nadštandardne rýchly horizont.
Osobná skúsenosť z Batumi
Na rozdiel od neznámeho terénu sme Batumi už poznali z predchádzajúcich ciest. Mesto nás presvedčilo svojou energiou – živá promenáda, moderná architektúra, výnimočná poloha medzi morom a horami. Gruzínsko celkovo ponúka silný mix prírody, kultúry, gastronómie a pohostinnosti, čo zvyšuje atraktivitu aj pre dlhodobý dopyt po ubytovaní.
Zaujímavosťou je, že po uzavretí obchodu nás obchodný riaditeľ pozval na ochutnávku vína zo svojej vinice v horách. Tentoraz sme už nestíhali, ale pri ďalšej návšteve túto pozvánku určite využijeme – aj to dokazuje priateľskosť a osobný prístup, s ktorým sa v Gruzínsku často stretnete.
Čo ponúkame investorom
Na základe týchto skúseností vieme, že správna príprava, prieskum a vyjednávacia stratégia dokážu priniesť podmienky, ktoré sú inak pre bežného kupujúceho nedostupné.
